El programa utilizará fondos del FGS de la Anses para ofrecer depósitos a plazo ajustados por UVA a los bancos. El objetivo es extender el fondeo y facilitar préstamos para comprar, construir, ampliar o refaccionar primeras viviendas.
El Gobierno puso en marcha un programa de licitación de plazos fijos por un total de $2 billones, destinado a fortalecer el financiamiento de créditos hipotecarios y ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda.
El mecanismo contempla la utilización de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para constituir depósitos a plazo fijo en pesos ajustados por UVA más un spread, que luego deberán ser utilizados por los bancos para otorgar préstamos hipotecarios a personas humanas.
La iniciativa fue presentada por el ministro de Economía, Luis Caputo, y el director general de Inversiones del FGS, Juan Cruz Micele, durante una conferencia de prensa en la que explicaron las características del nuevo esquema.
Cómo funcionará el nuevo programa hipotecario
El programa tendrá un monto total de $2 billones y estará dividido en licitaciones de $200.000 millones cada una.
Los fondos del FGS serán colocados entre las entidades financieras mediante licitaciones, con plazos superiores a los habituales en el sistema argentino. La primera subasta fue anunciada para la semana próxima.
El objetivo central es solucionar uno de los problemas que enfrentan los bancos para ampliar la oferta de créditos hipotecarios: el descalce entre el plazo de los depósitos y el de los préstamos.
Mientras los créditos para vivienda pueden extenderse durante 15, 20, 25 o 30 años, una parte importante del fondeo bancario proviene de depósitos de corto plazo, como cuentas a la vista y plazos fijos de alrededor de 30 días.
La propuesta busca, de esta manera, brindar a las entidades una fuente de financiamiento de mayor duración.
El esquema establece que:
- El FGS colocará depósitos a plazo fijo en bancos.
- Los depósitos serán en pesos y estarán ajustados por UVA más un spread.
- Los plazos serán de entre 1 y 5 años.
- Los bancos competirán mediante licitaciones.
- Los recursos deberán destinarse a créditos hipotecarios para primera vivienda.
- Las entidades estarán sujetas a condiciones de tasa, plazo y monto máximo.
Cuáles serán las tasas y los plazos de las licitaciones
El programa contempla dos tramos para los depósitos que recibirán los bancos.
Tramo 1:
- Plazo: 1 año.
- Tasa mínima: UVA + 2,50%.
Tramo 2:
- Plazo: 5 años.
- Tasa mínima: UVA + 4,50%.
Esos porcentajes constituyen los mínimos establecidos para las licitaciones. Las entidades podrán realizar ofertas superiores para captar los fondos.
Además, se estableció un límite para evitar que una sola entidad concentre una parte excesiva de los recursos. Cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación.
Como cada ronda será de $200.000 millones, ese porcentaje funcionará como límite de participación por entidad en cada llamado.
Qué condiciones tendrán los créditos hipotecarios
Los bancos que reciban los fondos deberán destinarlos exclusivamente a créditos hipotecarios para personas humanas destinados a la primera vivienda.
Las entidades tendrán un plazo de 90 días corridos desde la constitución del depósito para aplicar esos recursos a los préstamos.
El programa establece tres condiciones principales:
- Tasa máxima: UVA + 7,50%.
- Plazo mínimo: 15 años.
- Monto máximo: 150.000 UVA por crédito.
Según lo informado durante la presentación, las 150.000 UVA representan aproximadamente USD 200.000.
Caputo señaló que el promedio de los créditos hipotecarios que se venían otorgando se encontraba por debajo de ese límite.
Cuántas familias podrían acceder a una vivienda
Durante la presentación se indicó que el monto promedio de los créditos hipotecarios se ubicó en torno a los $114 millones.
Con esa referencia, el Gobierno estimó que el programa de $2 billones podría generar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias.
Como ejemplo, Caputo tomó una propiedad valuada en USD 106.000 y consideró un financiamiento bancario equivalente al 75% del valor del inmueble.
De acuerdo con ese cálculo, un préstamo de aproximadamente USD 80.000, equivalente a unos $114 millones, permitiría financiar una vivienda de algo más de cien mil dólares.
Con una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años, la cuota mensual estimada sería de aproximadamente $865.000.
Si esa cuota representara el 25% del ingreso, el ingreso neto necesario sería de unos $3.460.000.
Caputo sostuvo que, bajo ese ejemplo, una pareja joven con dos salarios podría acceder al préstamo si alcanza un ingreso neto promedio de $1.800.000.
Por qué el Gobierno considera necesario ampliar el crédito hipotecario
Durante la conferencia, Caputo señaló que el crédito hipotecario mostró un crecimiento, aunque todavía mantiene una participación reducida dentro de la economía argentina.
Según los datos expuestos por el ministro, el stock de créditos hipotecarios representa alrededor del 2% del producto en Argentina, frente al 27% de Chile y el 50% de Estados Unidos, país en el que llegó a alcanzar el 75% en otros períodos.
Para el Gobierno, una de las causas de esta diferencia es la escasez de ahorro de largo plazo y el menor desarrollo del mercado de capitales argentino.
El nuevo programa busca extender los plazos del fondeo disponible para las entidades financieras y, de esa manera, generar condiciones para aumentar la cantidad de préstamos destinados a la vivienda.
Qué papel tendrá el FGS
El director general de Inversiones del FGS, Juan Cruz Micele, explicó que el organismo trabajó durante varios meses junto con Capital Humano y el Ministerio de Economía para desarrollar una alternativa destinada a fortalecer el mercado hipotecario.
Micele indicó que actualmente el crédito hipotecario dispone de un volumen cercano a los $300.000 millones mensuales.
En ese contexto, sostuvo que los $2 billones que el FGS aportará mediante depósitos de mayor plazo representan un impulso relevante para el mercado.
El funcionario explicó que el mandato principal del FGS es preservar la rentabilidad y seguridad de sus inversiones, mientras que entre sus objetivos secundarios se encuentra la promoción de la macroeconomía.
Dentro de ese marco se ubica la decisión de participar mediante depósitos bancarios de mayor duración destinados a fortalecer el financiamiento hipotecario.
Micele también informó que, cuando asumió el presidente Javier Milei, el FGS tenía USD 30.000 millones en activos, mientras que actualmente alcanza los USD 80.000 millones, lo que implica un crecimiento superior al 160%.
Los puntos centrales del nuevo esquema
El programa establece:
- El FGS colocará depósitos a plazo fijo en bancos.
- Los depósitos estarán ajustados por UVA más un spread.
- El monto total será de $2 billones.
- Cada licitación será por $200.000 millones.
- Los plazos serán de 1 y 5 años.
- Las tasas mínimas serán de UVA + 2,50% y UVA + 4,50%.
- Los créditos hipotecarios podrán tener una tasa máxima de UVA + 7,50%.
- Los préstamos tendrán un plazo mínimo de 15 años.
- El monto máximo será de 150.000 UVA por crédito.
- Los fondos deberán destinarse a la primera vivienda.
- Los bancos tendrán 90 días para aplicar los recursos a los créditos.
- Cada entidad podrá captar hasta el 20% de cada licitación.
